近期，希腊政府发布了长达 31 页的通函（Circular 1/2026），对希腊购房移民，进行了系统梳理和细化。这份文件不仅重申了投资门槛，还明确了改用途房产、换房规则、短租限制及老投资者过渡安排。
作为最受中国人欢迎的购房移民项目，这则新规将产生很大影响。
一、低价项目，可能要出事
过去市场上大量出现，18万欧拿希腊身份、20万欧低价黄金签证的广告，还有返现项目、阴阳合同等等。
比如一套实际价值10万欧的希腊房子，合同则写成25万欧。申请人表面支付25万欧，满足黄金签证申请门槛。
随后开发商再通过家具补贴、返租、装修款、现金返还、预付租金等方式，把部分钱退回给客户。
有人实际只花了十几万欧，却成功申请黄金签证。
但现在，希腊官方已经明确：凡是存在降低真实投资金额的行为，都可能被认定违规。
一旦被认定存在虚假交易、变相返现、实际投资金额不足等问题，不仅会被税务和反洗钱机构调查，黄金签证甚至可能被撤销。
二、为什么希腊突然开始严查？
希腊黄金签证，这几年太火了，2025年，希腊黄金签证批准量同比上涨约96%，中国申请人依旧是最大群体，占比超过48%。
随着申请人数暴涨，市场开始出现大量擦边球操作。
特别是在2024年希腊提高投资门槛之后，很多中介和开发商开始宣传：“十几万欧也能办希腊黄金签证”。
但问题是现在希腊官方的真实门槛，已经不是以前的25万欧了。
三、重申三大区域的投资门槛
2024年9月，根据《第 5100 号法案》第 64 条，希腊购房移民正式进入三轨并行时代。
1、热门区域（雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超过 3,100 的岛屿）：最低投资 80 万欧元，单一房产，主体面积 ≥120 平方米
2、其他地区：最低投资 40 万欧元，条件相同
3、特殊项目（商改住、历史建筑修复）：25 万欧元，无面积要求
附属空间（如车位、储藏室）可计入投资金额，但不计入120㎡面积要求。
比如购房者在一栋改造工业建筑中购买一套 60 平方米公寓，价格为 24.8 万欧，同时购买同一契约下的一处地下车位，价格为 8,000 欧，总金额 25.6 万欧。
满足了25万欧的条件，但移民法案并不将车位视为独立房产，因此不会通过申请。
此外，对于改用途或列入保护名单的房产，每套房只能使用一次 来申请黄金签证。
如果首位许可持有人将该房产出售给其他第三国公民，买家必须按 40 万或 80 万欧元的标准门槛 重新投资。
市场热度比较高的“商改住”项目，此次希腊官方也专门增加了细则：
√ 必须是真实商业用途改住宅
√ 必须是2024年4月5日之后完成用途变更
√ 不能“纸面改造”
√ 不能原本就是住宅，再改回商业后重新包装
因此，未来真正合规的25万欧项目会越来越少。
四、短租限制
很长一段时间，买希腊房产的投资人，除了身份，还会考虑短租收益。
但新规再次明确：黄金签证房产禁止用于少于60天的普通短租。
不过，如果是酒店式运营、带服务型租赁以及长期出租依然允许。
五、希腊黄金签证，还值得做吗？
依旧有价值，因为它仍然具备几个核心优势：
- 无移民监
- 一家三代可申请
- 可自由通行申根区
- 欧洲门槛相对较低
- 仍是目前少数还在运行的欧洲黄金签证项目之一
未来，希腊黄金签证得趋势一定是真实投资 + 合规资金 + 正规项目，而那些打价格战、玩灰色操作的项目，风险会越来越大。
因此找到专业的移民公司和正规的开发商非常重要。
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